這個月我有大半的時間在和這本細部計畫在相處著，
讀過都市計畫的人應該都會知道，一本細部計畫最重要的就是“土地使用管制”，一般簡稱“土管”。
建議，在繼續看下去之前，先去下載這本精彩絕倫的細部計畫書
(100/10/31)變更土城都市計畫(捷運系統永寧站聯合開發用地(捷十))細部計畫(土地使用分區管制規定修正) 案
這本都市計畫書，乍看其實沒有太奇怪，不過，這真是本可遠觀不可褻玩焉的都市計畫書啊！
只要你仔細看，你就會覺得，哇賽，這都市計畫委員們的決議，還真敢！
我說的真敢，是真敢要土地、容積、樓地板！
要知道，有關捷運系統聯合開發，其實是有很多權利分配的，都市計畫委員在那邊吵吵鬧鬧的要土地、容積、樓地板的時候，對於地主以及投資人來說，是一個牽一髮而動全身的概念。
我們從土地使用分區管制規定一條一條的來看，就可以看到...魔鬼就在細節裡：
翻到第8頁，陸、變更後計畫
(一)前略...建築物一樓部分除可建築基地面積之30%可做商場使用外，其餘則保留作為轉乘設施及公益性設施使用，另前述公益性設施維新北市政府所屬機關管理者，應將建物及應有基地持分捐贈予新北市；轉乘設施以設置自行車位為原則，並予以綠美化，且應由使用單位負擔建造成本，得不予計入容積率。
所以...這條說了半天也沒說公益性設施是什麼，面積要多少...你有看過商場旁邊一大片自行車位的嗎?應該沒有，所以，搭配一點公益性設施好了，請問，你覺得有什麼樣的公益性設施和商場會搭呢?
我想....應該就是居民活動中心搭配超級市場了吧...捷運站這樣的格局，真的好嗎?
(二)土地所有權人應捐地15%予新北市，且其中1/2土地須做為公共設施用地，並優先考量作為道路使用；另1/2土地為可建築用地。回饋之可建築用地得以其允建樓地板面積之70%代替(含應有基地持分)
這一條...我覺得最有疑慮的是另1/2為可建築用地，還可以用允建樓地板面積之70%取代，
所以...興建成本到底算誰的?
要到了可建築用地之後，還想凹樓地板，就變成了這麼詭異的都市計畫書圖，
難道自己不覺得自己這樣很流氓嗎?
(三)前略。本項所稱公共設施土地，係指計畫範圍應捐地予新北市政府7.5%須作為公共設施土地及計畫範圍扣除自願捐地部分土地後之30%須作為區內必要之公共設施土地而言。
這條又更狠了，還有要自願捐地部分土地後之30%須作為區內必要之公共設施土地。
這區內必要之公共設施土地，到底是誰要管阿?
區內必要，那區外必要又是什麼咧?
又會不會有區內不必要的公共設施土地呢?
我覺得我好像知道得太多了...是不是應該有一個不自殺聲明...
另外，我覺得在用地取得的時候，地主選擇領取徵收價款走人，而不參與土地開發也只是剛好而已阿~
先來預告，下次，我們來看一個名為減半徵收把戲。
讀過都市計畫的人應該都會知道，一本細部計畫最重要的就是“土地使用管制”，一般簡稱“土管”。
建議，在繼續看下去之前，先去下載這本精彩絕倫的細部計畫書
(100/10/31)變更土城都市計畫(捷運系統永寧站聯合開發用地(捷十))細部計畫(土地使用分區管制規定修正) 案
這本都市計畫書，乍看其實沒有太奇怪，不過，這真是本可遠觀不可褻玩焉的都市計畫書啊！
只要你仔細看，你就會覺得，哇賽，這都市計畫委員們的決議，還真敢！
我說的真敢，是真敢要土地、容積、樓地板！
要知道，有關捷運系統聯合開發，其實是有很多權利分配的，都市計畫委員在那邊吵吵鬧鬧的要土地、容積、樓地板的時候，對於地主以及投資人來說，是一個牽一髮而動全身的概念。
我們從土地使用分區管制規定一條一條的來看，就可以看到...魔鬼就在細節裡：
翻到第8頁，陸、變更後計畫
(一)前略...建築物一樓部分除可建築基地面積之30%可做商場使用外，其餘則保留作為轉乘設施及公益性設施使用，另前述公益性設施維新北市政府所屬機關管理者，應將建物及應有基地持分捐贈予新北市；轉乘設施以設置自行車位為原則，並予以綠美化，且應由使用單位負擔建造成本，得不予計入容積率。
所以...這條說了半天也沒說公益性設施是什麼，面積要多少...你有看過商場旁邊一大片自行車位的嗎?應該沒有，所以，搭配一點公益性設施好了，請問，你覺得有什麼樣的公益性設施和商場會搭呢?
我想....應該就是居民活動中心搭配超級市場了吧...捷運站這樣的格局，真的好嗎?
(二)土地所有權人應捐地15%予新北市，且其中1/2土地須做為公共設施用地，並優先考量作為道路使用；另1/2土地為可建築用地。回饋之可建築用地得以其允建樓地板面積之70%代替(含應有基地持分)
這一條...我覺得最有疑慮的是另1/2為可建築用地，還可以用允建樓地板面積之70%取代，
所以...興建成本到底算誰的?
要到了可建築用地之後，還想凹樓地板，就變成了這麼詭異的都市計畫書圖，
難道自己不覺得自己這樣很流氓嗎?
(三)前略。本項所稱公共設施土地，係指計畫範圍應捐地予新北市政府7.5%須作為公共設施土地及計畫範圍扣除自願捐地部分土地後之30%須作為區內必要之公共設施土地而言。
這條又更狠了，還有要自願捐地部分土地後之30%須作為區內必要之公共設施土地。
這區內必要之公共設施土地，到底是誰要管阿?
區內必要，那區外必要又是什麼咧?
又會不會有區內不必要的公共設施土地呢?
我覺得我好像知道得太多了...是不是應該有一個不自殺聲明...
另外，我覺得在用地取得的時候，地主選擇領取徵收價款走人，而不參與土地開發也只是剛好而已阿~
先來預告，下次，我們來看一個名為減半徵收把戲。
