恩，我因為實在太生氣了。
決定來公開一下我這幾天的研究，在這樣一個沒有人手的地方，
我們連財務計畫都要自己動手來，於是乎，蔡小希又多了一項技能，
我竟然學會了製作財務報表。
但其實說穿了也沒有什麼了不起的，說不定其他大學生在念大學的時候早就會了! XDD
不過因為我是都市計畫學系畢業的阿，
我們都在學土地使用計畫、都市計畫方法、歷史中的城市巴拉巴拉很多很雜亂的都市計畫，
所以我不會財務報表好像也不會太奇怪，幸好現在google很強大，
強大到我可以花三天自習、找資料，就可以把財務報表完成個五六成，
看起來好像真的有那麼一回事一樣！
我的假設：
1.房子用很高級的材料蓋成的，一坪要花11萬。
2.總樓地板面積扣除公共設施等不必要的項目，約為700坪零售空間。
3.由於土地為自有土地，因此不計算土地成本。
4.蓋完的商場全部委託經營，地主只出錢蓋房子、收租金，並不著手經營。
好的，於是乎成本以及未來經營方式稍微設定好了之後，
就要進行市場調查的部分，進行市場調查的原因，是因為要了解未來房子蓋好的租金該如何設定才不會太離譜，然後就可以開始動手作財務報表囉！
以上就是我設定的表格，假設零售空間每月的租金收入為1500元/坪，
第一年為興建年，所以只有建築的支出，還沒有租金的收入，
第二年開始，我假設出租率為60%，因此就每年的收入為
700*60%*1500*12=7,560,000元
第三年開始出租率提高為70%，因此每年收入變成8,820,000元，
第四年出租率又再提高為80%，每年收入就變成10,080,000元，
第五年開始假設變成100%出租率，每年收入為12,600,000元。
我以十年期來計算內部報酬率以及折現率，
十年期的內部報酬率，
直接在Excel表格裡面輸入 =IRR(E5:N5)，也就是現金流的那一欄，
注意，年度要從1拉到10，如果只有拉到5，IRR會是負值。
再來是淨現值，一樣在Excel表格裡面輸入 =NPV(3%,E5:N5)
最後，是回收年期，Excel只能算固定收入的回收年，
可以試著找到一個公式為 NPER，這個函數需要幾個參數設定，
=NPER(rate, pmt, pv, fv, type)
聰明如你，就可以知道我們的假設好像不太適合這個參數設定，因為我們每年的收入要到第五年之後才穩定 = =||，所以，我們就只能用加法，就拉格子吧，
=sum(E5:L5)數字會變成正的，所以...第七年才能回本。
有夠久的久，難怪大家都要蓋房子，直接賣斷，不然資金要很久很久才有辦法回收。
不過回收之後，就是穩定的賺錢了，感覺好像也不錯。
最後財務考量可參考的數據如下:
恩，還是當小攤販，賣麵好了，
投資十年淨現值雖然大於零，但也不過是一千萬，感覺好像有一點少...
不過內部報酬率為6%，尚可!
回收年期我自己是覺得過長了，雖然土地、房產都是自己的，但要到八年才可以打平，
我個人單純的想要五~六年就想打平。難怪我賺不到錢...嗚嗚
決定來公開一下我這幾天的研究，在這樣一個沒有人手的地方，
我們連財務計畫都要自己動手來，於是乎，蔡小希又多了一項技能，
我竟然學會了製作財務報表。
但其實說穿了也沒有什麼了不起的，說不定其他大學生在念大學的時候早就會了! XDD
不過因為我是都市計畫學系畢業的阿，
我們都在學土地使用計畫、都市計畫方法、歷史中的城市巴拉巴拉很多很雜亂的都市計畫，
所以我不會財務報表好像也不會太奇怪，幸好現在google很強大，
強大到我可以花三天自習、找資料，就可以把財務報表完成個五六成，
看起來好像真的有那麼一回事一樣！
我的假設：
1.房子用很高級的材料蓋成的，一坪要花11萬。
2.總樓地板面積扣除公共設施等不必要的項目，約為700坪零售空間。
3.由於土地為自有土地，因此不計算土地成本。
4.蓋完的商場全部委託經營，地主只出錢蓋房子、收租金，並不著手經營。
好的，於是乎成本以及未來經營方式稍微設定好了之後，
就要進行市場調查的部分，進行市場調查的原因，是因為要了解未來房子蓋好的租金該如何設定才不會太離譜，然後就可以開始動手作財務報表囉！
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以上就是我設定的表格，假設零售空間每月的租金收入為1500元/坪，
第一年為興建年，所以只有建築的支出，還沒有租金的收入，
第二年開始，我假設出租率為60%，因此就每年的收入為
700*60%*1500*12=7,560,000元
第三年開始出租率提高為70%，因此每年收入變成8,820,000元，
第四年出租率又再提高為80%，每年收入就變成10,080,000元，
第五年開始假設變成100%出租率，每年收入為12,600,000元。
我以十年期來計算內部報酬率以及折現率，
十年期的內部報酬率，
直接在Excel表格裡面輸入 =IRR(E5:N5)，也就是現金流的那一欄，
注意，年度要從1拉到10，如果只有拉到5，IRR會是負值。
再來是淨現值，一樣在Excel表格裡面輸入 =NPV(3%,E5:N5)
最後，是回收年期，Excel只能算固定收入的回收年，
可以試著找到一個公式為 NPER，這個函數需要幾個參數設定，
=NPER(rate, pmt, pv, fv, type)
參數
|
意涵
|
必要/選項
|
rate
|
每期利率
|
必要
|
pmt
|
年金之每期金額
|
必要
|
pv
|
單筆之期初金額
|
必要
|
fv
|
單筆之期末金額
|
選項
|
type
|
期初或期末
0：期末(預設)
1：期初 |
選項
|
聰明如你，就可以知道我們的假設好像不太適合這個參數設定，因為我們每年的收入要到第五年之後才穩定 = =||，所以，我們就只能用加法，就拉格子吧，
=sum(E5:L5)數字會變成正的，所以...第七年才能回本。
有夠久的久，難怪大家都要蓋房子，直接賣斷，不然資金要很久很久才有辦法回收。
不過回收之後，就是穩定的賺錢了，感覺好像也不錯。
最後財務考量可參考的數據如下:
內部報酬率
|
6%
|
淨現值
|
10,041,358
|
回收年期
|
8
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恩，還是當小攤販，賣麵好了，
投資十年淨現值雖然大於零，但也不過是一千萬，感覺好像有一點少...
不過內部報酬率為6%，尚可!
回收年期我自己是覺得過長了，雖然土地、房產都是自己的，但要到八年才可以打平，
我個人單純的想要五~六年就想打平。難怪我賺不到錢...嗚嗚
