在容積與都市更新意願分析上分為以下幾個步驟。
1. 分析更新後售價與造價
2. 推算不同售價之住戶分配比例
3. 住戶分配比例與現況使用容積比較
4. 敏感度測算
我不確定這樣子是不是正確，但是應該是值得研究的方向，我先設定更新造價、售價，
不一定準確，不過希望能夠提出來和相關行業的專家一同來討論。
步驟一 更新後售價與造價
建坪成本(萬元/每坪)
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建後售價(萬元/每坪)
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土地開發/合建
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12~18
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40~59
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都市更新
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13~19
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45~64
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好了，用這個簡單的表格，大概可以知道問題在哪邊，如果想要買都更的房子，先看看周邊新成屋的售價，如果，沒有在45萬以上，甚至是55萬以上的，我勸你最好不要買，但是你大概會說，傻瓜，台北市哪有新成屋售價55萬以下的？這麼好康我一定去搶！是阿，如果真的這麼好康，你一定要注意它是不是有什麼問題，不然怎麼會這麼便宜？
好吧！既然你都這麼說了，那我來調整遺下建坪成本，讓他來到...16~24萬元/坪，
所以建後的售價直接就會跳到52~79萬元。很威吧！所以都更後你不住豪宅都不行了，你都住到每坪六七十萬了，怎麼可以不算豪宅，那叫一些每坪二三十萬的地方要怎麼辦咧？
那麼步驟一就這樣結束囉~ 進入步驟二
步驟二 推算不同售價之住戶分配比例
我在這裡先假設成本一坪是20萬元，所以天龍國大概不用擔心，你的建後售價大概至少要66萬，這樣建商就會願意幫你都更了。 真是太高價了，我大概一輩子都買不起吧...
既然這樣，可以稍微調查一下家裡周邊新成屋的售價，然後推測和建商的分配比例，這很簡單，
50萬的話...用20/50=40% 建商分回40%，住戶分回60%
100萬的話...用20/100=20%，建商紛回20%，住戶分回80%
其他的售價以此類推，當然這會有一些出入，因為成本可能不用這麼高，但通常都更的話，的確是需要個15~25萬的，如果您想住的是好宅而不是一般的貧民窟...最好是讓建築成本高一些。
我的確有遇過天龍國用30萬一坪在蓋的，但那是超級豪宅，一般用20~22萬差不多。
步驟三 住戶分配比與現況容積比較
這個部分就和土地使用分區有很大的關係了，為什麼？請看我關於容積率的文章。
以台北市為例：住三一坪土地可蓋2.25坪的房子，商三的土地一坪可蓋5.6坪的房子，所以土地使用分區的關係可大著了！
想看看，如果你家現在的房子容積率已經蓋到3了，又是住三土地的話，你非都更不可！
原因在於如果你只是一般的的重建，只能蓋到3.37，但是呢，會需要出成本，所以很可能是要分回一些樓地板給建商，來抵付興建成本。以每坪65萬的房子來說，15/65=23%，3.37*(1-23%)=2.59，好啦，建築成本光是每坪15萬，就只能分回2.59坪，比原本的3還小...(疑...三小出現!)
所以，我們來算一算都更的話，要怎麼分才划算。
2.25*1.5*1.5=5.06 這個算式的意思是，用50%的容積獎勵加上50%的免計容積，一般住三土地可以蓋出5.06坪的房子。
這時候，因為都更的關係，我們把建築成本增加到18萬，一樣是每坪65萬的房子，
18/65=27% 5.06*(1-27%)=3.69
這就是拉~ 為什麼要都更，因為不用出錢，只要麻煩建商來幫我們收收同意書，你的小房子就可以稍微變大一些，或是附上一點停車位，是不是很好啊？
這樣還不夠咧，我想弄個敏感度測試，就是說...到底我售價調高(找到知名建商+設計師品牌)或是容積獎勵調整(台北好好看、老舊公寓專案)可以分配到的房屋面積是如何的呢？
步驟四 敏感度測算
20
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容積獎勵
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30%
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40%
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50%
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60%
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70%
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80%
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90%
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100%
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更新後售價推估
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住戶分配比例
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街廓使用分區
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現況容積率
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容積差額
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容積差額
|
容積差額
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容積差額
|
容積差額
|
容積差額
|
容積差額
|
容積差額
|
65萬/坪
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70.0%
|
住三
|
3
|
0.07
|
0.31
|
0.54
|
0.78
|
1.02
|
1.25
|
1.49
|
1.73
|
69.0%
|
住三
|
3
|
0.03
|
0.26
|
0.49
|
0.73
|
0.96
|
1.19
|
1.42
|
1.66
|
|
68.0%
|
住三
|
3
|
-0.02
|
0.21
|
0.44
|
0.67
|
0.90
|
1.13
|
1.36
|
1.59
|
|
67.0%
|
住三
|
3
|
-0.06
|
0.17
|
0.39
|
0.62
|
0.84
|
1.07
|
1.30
|
1.52
|
|
66.0%
|
住三
|
3
|
-0.10
|
0.12
|
0.34
|
0.56
|
0.79
|
1.01
|
1.23
|
1.46
|
|
65.0%
|
住三
|
3
|
-0.15
|
0.07
|
0.29
|
0.51
|
0.73
|
0.95
|
1.17
|
1.39
|
|
64.0%
|
住三
|
3
|
-0.19
|
0.02
|
0.24
|
0.46
|
0.67
|
0.89
|
1.10
|
1.32
|
|
63.0%
|
住三
|
3
|
-0.24
|
-0.02
|
0.19
|
0.40
|
0.61
|
0.83
|
1.04
|
1.25
|
|
62.0%
|
住三
|
3
|
-0.28
|
-0.07
|
0.14
|
0.35
|
0.56
|
0.77
|
0.98
|
1.19
|
好的，所以，當建商跟你談分配比例的時候，大概可以用容積獎勵和更新後售價來計算你現有的容積以及容積差額是如何的，透過簡單的分析，大概也能知道，老舊公寓專案對於四五層樓老房子來說有多麼誘人了，因為如果單位售價高於65萬，容積獎勵最少拿50%，住戶分配比例合理在62%時，大概能分回的容積無論如何都會高於原容積。再來就是你要怎麼看待新房子了。
新房子理所當然會有很多的公共設施，電梯、樓梯、車道、大廳、設備間等等自然不在畫下，室內面積相對的也會減少一些，所以在都更的時候，我覺得大概需要一些心理準備，想一想，要住大樓囉！準備好了沒！這樣
