原文網址：素地少×都更慢 鳥籠建案成主流 - 消費 - 自由時報電子報:
2014-09-13
記者朱語蕎／專題報導、攝影
台北市素地難尋，都市更新又牛步化，讓小基地的「鳥籠建案」成為市場主流。根據業者調查，台北市新推建案中，基地面積不到200坪有74個、基地小於100坪的有25個，小基地產品當道儼然已成市場趨勢。
- 台北市市中心可用建地少，衍伸出不少百坪以下基地建案，被稱為「鳥籠」建案。
- 小基地建案多規劃套房~1+1房產品，訴求低總價。
專家提醒，民眾購買這類小基地建案時，要特別留意開發商財務狀況，若是小套房產品，也要了解實際尺寸大小，避免日後糾紛。
台北市地狹人稠，可用建地少已不是新聞，都更改建更因政府政策而困難重重，整合時間動輒10年以上，讓不少建商望之卻步。在此情況下，台北市建商在取得市中心土地後，即便基地面積精緻小巧，也會順勢推案，造就百坪以下鳥籠建案出現。
北市14%新案基地<100坪
根據《好房網》統計，台北市銷售中的預售屋及新成屋建案共有178件，其中74個建案，基地面積不到200坪，而基地面積小於100坪的建案，則有25個，占了台北市全部個案的14%，等於每10個建案中，就有1.4個是鳥籠建案。其中，中山區數量最多，其次為大安區，中正、北投區排名在後。
鳥籠建案多位在巷弄內，雖然基地僅有百坪迷你大小，但身價可不輸人，由於地處精華地段，每坪單價動輒百萬元以上不占少數，絲毫不輸同區其他新案。
目前台北市最小的鳥籠建案，是大安區的「御境言」和中正區的「來遛月」。「御境言」基地面積僅32.3坪，位泰順街巷內，鄰近師大商圈，每坪均價在百萬元左右；「來遛月」位仁愛路二段巷內，基地面積32坪，規劃市區少見的別墅產品，總價3億元。同樣將小基地規劃別墅產品的還有士林區的「天母三凰」、大同區「如意臻堡」和內湖區「嘯傲湖山」，都以特殊規劃吸引不同族群。
單價雖高 總價仍低具誘因
除了上述這種稀有的別墅規劃，因先天面積尺度不夠大，多數小基地建案仍以小坪數為主，像是中山區幾個小基地建案，都規劃套房~2房產品，雖然單價高，但可以低總價吸客，民生西路的「隆美禮御」，基地面積118坪，規劃24~30坪挑高3.6米產品；榮星花園旁的「禾碩榮星」，也主打1+1房低總價、挑高宅，以創意空間製造更大坪效。
當然也有不少小基地建案，規劃單層單戶正常坪數個案，例如：大安區的「上群信義」、北投區的「八勝居」以及南港區的「信義邸」，基地面積都在百坪以下，但卻規劃單層單戶3~4房產品，以單純戶別的輕豪宅概念吸引低調買方，算是小社區的另項優點。
留意公設比、採光、建商財務
《好房網》社長倪子仁表示，台北市因都更不易，房市景氣也未回溫，低總價建案順勢竄起，以小坪數來拉低總價帶，但單價卻越開越高，甚至跳脫實價登錄市場成交價；從小坪數建案來看，公設比大多超過40%，以15坪套房為例，扣掉公設後，室內面積僅在10坪以下，若購屋前未審慎評估房間大小，交屋後恐衍伸糾紛問題。
住商不動產企研室主任徐佳馨則提醒，有些鳥籠建案是私人興建，若購買預售屋要注意建商財務狀況；另外小基地建案車位多規劃機械車位，且公共設施少，有些位處巷弄或兩棟大樓夾縫中，採光度差，這些都是購買要留意的細節。
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