今天嘗試計算了桃園市的都市更新權變成本，
這次因為對桃園的房市並不慎瞭解，所以我用了逆向操作的方式來計算更新財務，
我先假設造價成本7萬/坪，但是因為我們地下開挖比較深，因此，我用7*1.3=9.1萬元
假設都市更新的建造成本每坪是9萬元，然後再推估其他相關費用，
我以每坪5萬元來估算其他相關費用。
計算了成本之後，才有辦法計算售價，
因為我已經假設地主至少需分配50%的更新後面積了，
在50/50權變分配的計算條件下，我才可以反推更新後價值，
如此的計算方式，每坪售價大概28萬元。
這並不是一個絕對的推算方式，
但我相信是八九不離十的結果，也可以順便佐證，
如果更新後價值沒有超過28萬，對於地主來說，更新分配比例可能會不好看。
這會牽涉到地主的更新意願，
因為我們都期望都市更新重建之後，房屋的價值能夠獲得提升，
有價值的提升，才能影響房屋價格，房屋價格提升，中間有價差，
價差是我財務推估的基礎，價差達到建商的更新成本以上，
建商才願意花時間、精力去整合，
地主也才會想要來換一個價值比較好的，合理的新房屋。
但回過頭來，都市更新其實很像是結婚一般的事情，
要新郎、新娘看對眼了，決定一起走下去了，才會結婚，
都市更新的前期，就很像是戀愛階段，地主和建商要能夠交心，要能夠相處，合得來，
那才是最重要的，如果沒有戀愛，直接去比武招親（辦理招商），
地主、建商都會覺得莫名其妙，對兩人來說，都不一定是好事。
這次因為對桃園的房市並不慎瞭解，所以我用了逆向操作的方式來計算更新財務，
我先假設造價成本7萬/坪，但是因為我們地下開挖比較深，因此，我用7*1.3=9.1萬元
假設都市更新的建造成本每坪是9萬元，然後再推估其他相關費用，
我以每坪5萬元來估算其他相關費用。
計算了成本之後，才有辦法計算售價，
因為我已經假設地主至少需分配50%的更新後面積了，
在50/50權變分配的計算條件下，我才可以反推更新後價值，
如此的計算方式，每坪售價大概28萬元。
這並不是一個絕對的推算方式，
但我相信是八九不離十的結果，也可以順便佐證，
如果更新後價值沒有超過28萬，對於地主來說，更新分配比例可能會不好看。
這會牽涉到地主的更新意願，
因為我們都期望都市更新重建之後，房屋的價值能夠獲得提升，
有價值的提升，才能影響房屋價格，房屋價格提升，中間有價差，
價差是我財務推估的基礎，價差達到建商的更新成本以上，
建商才願意花時間、精力去整合，
地主也才會想要來換一個價值比較好的，合理的新房屋。
但回過頭來，都市更新其實很像是結婚一般的事情，
要新郎、新娘看對眼了，決定一起走下去了，才會結婚，
都市更新的前期，就很像是戀愛階段，地主和建商要能夠交心，要能夠相處，合得來，
那才是最重要的，如果沒有戀愛，直接去比武招親（辦理招商），
地主、建商都會覺得莫名其妙，對兩人來說，都不一定是好事。
