社論－容積移轉政府主導 讓利益歸於全民｜言論新聞｜中時電子報
2013-03-05 02:05 中國時報 【本報訊】
曾經為了解決古蹟保存、公共設施保留地的公益與私利爭議問題，而推動的容積移轉，在運作十多年後，現在回頭檢討，卻發現弊病百出；如今變成是只見私利破壞都市計畫、暴利製造社會不公不義等負面效果。現在，是到了該全面檢討這項政策的時候了。
容積移轉是指都市計畫區域內，某些未用完或使用的容積率，可透過一定的程序，移轉到另一處基地使用。原始目的是為了解決許多古蹟、文化保存建物的地主，因受限無法改建及使用其容積率，導致權益受損，因而允許使用容積移轉方式保障其權益。後來則增加可使用在公共設施保留地上，允許地主買賣其容積，以加速公共設施土地的取得。
此政策實施十多年後，雖然的確解決部分問題，但卻因私人容積移轉的不透明，讓部分建商及專業炒作容積的買家，透過容積買賣獲取暴利。其方式就有如囤積炒作土地者一樣，只要有門道者能事前取得容積在手上，除了坐等公告現值調漲的利益外，也伺機賣給其它需要者；由於價格不透明、缺乏公開市場，這個只由少數炒家掌握的市場，就能得到高額利潤，而且因買賣不透明，大部分獲利都能不必繳稅。
雖然法令對容積移入地區，有最高不得超過原容積率三到四成的限制，但這個寬鬆的規定，讓許多已是高密度發展的地區，持續移入更多容積，導致當地引入的人口與使用強度超出原都市計畫規畫，公共設施過於飽和、生活品質下降。其結果就是少數容積玩家得到暴利，但不良後遺症與外部成本，卻全部由民眾承受。
如果再配合缺乏標準、處處皆有的容積獎勵，且讓獎勵的容積率利益又全部歸於建商，其結果就是典型的社會不公與不義！難怪都計學者會痛責現行的容積移轉與容積獎勵，簡直是一個「超完美圖利制度」。
除了容積移轉與獎勵創造的不公外，現在許多都市計畫地區，如果因政府的新興公共建設，導致容積率可提高，使用強度增加，這些利益也是全部由地主獲得，坦白說，這種政策邏輯，道理上實在說不過去。經建會計畫成立容積銀行，希望把這部分的容積利益歸公，就是為了矯正其弊。
從學理上來看，容積率與電信頻譜一樣，都可視為一種「公共財」，政府當然不可能、也不必全部抓在手上，變成自己蓋房開發、自己搞電信事業；但這些「公共財」分配出去讓民間經營時，除了要注意到市場效率外，更一定要掌握到社會公平與公益原則。政府成立容積銀行，除了掌握增額容積外，也可作為容積移轉的買賣中心，這種方式應可矯正目前增額容積利益歸私、容積移轉買賣不透明的弊病。我們認為這項政策，不論由提高市場透明度、發揮社會公平正義的觀點來看，都值得支持。
此外，我們也要建議，在容積移轉改由「政府作莊」後，對某些有高於現有容積需要的地區，只要政府評估不影響當地的都市品質，政府其實也可額外出售容積，以所得財源挹注政府財政，利益歸於全民。政府既能終結容積移轉私人化的弊病、矯正容積利益歸私的不公，又能增加政府財源，可謂一舉數得，何樂不為？
目前有建商所開辦的報紙報導說，政府獨賣容積，會助漲房價，藉此反對此政策。不過，我們要嚴正指出，一個更透明、公開的容積移轉，相較於不透明、只掌握在極少數建商、玩家手上的容積移轉，按理會讓價格下降趨於合理。更何況，別忘了，現制的所有利益都歸少數建商、玩家，但政府作莊的利益則是歸於全民。何者較佳，不言自明。期望政府能堅定立場，不要受建商及其媒體的威脅、挾持，讓政府的公辦容積買賣及容積銀行政策盡速落實吧！
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徵收公共設施用地，是政府本來就應該做的事情，但是不是要規定公共設施用地地主全部都把土地賣給政府？我覺得是可以討論的議題，賣給政府有什麼好處嗎？政府有辦法把土地上面的占用戶都清理掉嗎？我怕的，是大家都以繳交代金的方式，直接跟政府買容積，而政府卻遲遲無法開闢更多公共設施，最後倒楣的是容積移入的地方，卻肥了政府的口袋，損失了地主的權益。
容積移轉若是政府做莊，也請顧及到新興公共建設周邊的都市更新，我們都感受到公共設施能提高房價，房價提高後，也才有辦法做到都市更新，多少比例的更新獎勵是合理？多少比例的容積移轉是合理？增加的容積全部都歸政府嗎？原地主只拿回和原本一樣多的房屋嗎？那麼被稀釋掉的土地所應有的權益呢？那麼都更後所創造的都市景觀增值呢？這是個好題目，但也是個難解的題目。
2013-03-05 02:05 中國時報 【本報訊】
曾經為了解決古蹟保存、公共設施保留地的公益與私利爭議問題，而推動的容積移轉，在運作十多年後，現在回頭檢討，卻發現弊病百出；如今變成是只見私利破壞都市計畫、暴利製造社會不公不義等負面效果。現在，是到了該全面檢討這項政策的時候了。
容積移轉是指都市計畫區域內，某些未用完或使用的容積率，可透過一定的程序，移轉到另一處基地使用。原始目的是為了解決許多古蹟、文化保存建物的地主，因受限無法改建及使用其容積率，導致權益受損，因而允許使用容積移轉方式保障其權益。後來則增加可使用在公共設施保留地上，允許地主買賣其容積，以加速公共設施土地的取得。
此政策實施十多年後，雖然的確解決部分問題，但卻因私人容積移轉的不透明，讓部分建商及專業炒作容積的買家，透過容積買賣獲取暴利。其方式就有如囤積炒作土地者一樣，只要有門道者能事前取得容積在手上，除了坐等公告現值調漲的利益外，也伺機賣給其它需要者；由於價格不透明、缺乏公開市場，這個只由少數炒家掌握的市場，就能得到高額利潤，而且因買賣不透明，大部分獲利都能不必繳稅。
雖然法令對容積移入地區，有最高不得超過原容積率三到四成的限制，但這個寬鬆的規定，讓許多已是高密度發展的地區，持續移入更多容積，導致當地引入的人口與使用強度超出原都市計畫規畫，公共設施過於飽和、生活品質下降。其結果就是少數容積玩家得到暴利，但不良後遺症與外部成本，卻全部由民眾承受。
如果再配合缺乏標準、處處皆有的容積獎勵，且讓獎勵的容積率利益又全部歸於建商，其結果就是典型的社會不公與不義！難怪都計學者會痛責現行的容積移轉與容積獎勵，簡直是一個「超完美圖利制度」。
除了容積移轉與獎勵創造的不公外，現在許多都市計畫地區，如果因政府的新興公共建設，導致容積率可提高，使用強度增加，這些利益也是全部由地主獲得，坦白說，這種政策邏輯，道理上實在說不過去。經建會計畫成立容積銀行，希望把這部分的容積利益歸公，就是為了矯正其弊。
從學理上來看，容積率與電信頻譜一樣，都可視為一種「公共財」，政府當然不可能、也不必全部抓在手上，變成自己蓋房開發、自己搞電信事業；但這些「公共財」分配出去讓民間經營時，除了要注意到市場效率外，更一定要掌握到社會公平與公益原則。政府成立容積銀行，除了掌握增額容積外，也可作為容積移轉的買賣中心，這種方式應可矯正目前增額容積利益歸私、容積移轉買賣不透明的弊病。我們認為這項政策，不論由提高市場透明度、發揮社會公平正義的觀點來看，都值得支持。
此外，我們也要建議，在容積移轉改由「政府作莊」後，對某些有高於現有容積需要的地區，只要政府評估不影響當地的都市品質，政府其實也可額外出售容積，以所得財源挹注政府財政，利益歸於全民。政府既能終結容積移轉私人化的弊病、矯正容積利益歸私的不公，又能增加政府財源，可謂一舉數得，何樂不為？
目前有建商所開辦的報紙報導說，政府獨賣容積，會助漲房價，藉此反對此政策。不過，我們要嚴正指出，一個更透明、公開的容積移轉，相較於不透明、只掌握在極少數建商、玩家手上的容積移轉，按理會讓價格下降趨於合理。更何況，別忘了，現制的所有利益都歸少數建商、玩家，但政府作莊的利益則是歸於全民。何者較佳，不言自明。期望政府能堅定立場，不要受建商及其媒體的威脅、挾持，讓政府的公辦容積買賣及容積銀行政策盡速落實吧！
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徵收公共設施用地，是政府本來就應該做的事情，但是不是要規定公共設施用地地主全部都把土地賣給政府？我覺得是可以討論的議題，賣給政府有什麼好處嗎？政府有辦法把土地上面的占用戶都清理掉嗎？我怕的，是大家都以繳交代金的方式，直接跟政府買容積，而政府卻遲遲無法開闢更多公共設施，最後倒楣的是容積移入的地方，卻肥了政府的口袋，損失了地主的權益。
容積移轉若是政府做莊，也請顧及到新興公共建設周邊的都市更新，我們都感受到公共設施能提高房價，房價提高後，也才有辦法做到都市更新，多少比例的更新獎勵是合理？多少比例的容積移轉是合理？增加的容積全部都歸政府嗎？原地主只拿回和原本一樣多的房屋嗎？那麼被稀釋掉的土地所應有的權益呢？那麼都更後所創造的都市景觀增值呢？這是個好題目，但也是個難解的題目。
